Was vor dem Kauf geklärt werden sollte

Der Kauf eines Eigenheims gehört für viele Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Er bindet erhebliches Kapital, schafft langfristige Verpflichtungen und kann Auswirkungen auf Liquidität, Vermögensaufbau, Altersvorsorge und weitere finanzielle Ziele haben.

Eine sorgfältige Finanzplanung kann deshalb eine wichtige Grundlage für einen langfristig tragfähigen Immobilienkauf sein. Dabei geht es nicht nur um die Frage, welchen Kaufpreis eine Bank finanziert, sondern vor allem darum, welche Gesamtbelastung dauerhaft zur persönlichen Lebens- und Finanzsituation passt. Eine strukturierte Erstplanung bietet Finanzplanung Kompakt.

Bevor konkrete Immobilien ausgewählt werden, lohnt sich zunächst die grundsätzliche Frage: Passt ein Immobilienkauf überhaupt zur eigenen Lebensplanung? Wie sich der Immobilienkauf in die Finanzplanung in Lebensphasen einordnet, beschreibt der gleichnamige Artikel.

Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten hängt nicht nur von persönlichen Vorlieben ab. Relevant sind unter anderem das regionale Preis- und Mietniveau, die geplante Haltedauer, berufliche und familiäre Flexibilität sowie die verfügbaren finanziellen Mittel. Wer voraussichtlich nur für einen begrenzten Zeitraum an einem Ort bleiben möchte, sollte insbesondere die Erwerbs- und möglichen späteren Verkaufskosten berücksichtigen.

Ist die grundsätzliche Entscheidung für einen Kauf gefallen, sollte die finanzielle Ausgangssituation strukturiert betrachtet werden:

Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?
Welche Liquiditätsreserve soll nach dem Kauf erhalten bleiben?
Wie hoch und wie stabil ist das laufende Einkommen?
Welche monatliche Kreditrate ist langfristig tragbar?
Welche Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten sind zu erwarten?
Welche anderen finanziellen Ziele sollen weiterhin verfolgt werden?
Wie würde sich eine Veränderung von Einkommen oder Familienplanung auf die Finanzierung auswirken?

Entscheidend ist deshalb nicht allein, wie viel Kredit ein Finanzierungsanbieter grundsätzlich bereitstellt, sondern welche Belastung langfristig zum eigenen finanziellen Spielraum passt.

Die Rolle des Eigenkapitals

Eigenkapital ist ein wichtiger Faktor bei der Immobilienfinanzierung. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert die benötigte Darlehenssumme und kann häufig zu günstigeren Finanzierungskonditionen beitragen. Wer mit wenig oder ohne Eigenkapital finanziert, muss dagegen typischerweise mit höheren Zinsen, einer längeren Entschuldungsdauer und höheren Risiken rechnen.

Als Orientierung wird häufig ein Eigenkapitalanteil von etwa 20 Prozent der Gesamtkosten genannt. Wie viel Eigenkapital tatsächlich sinnvoll oder erforderlich ist, hängt jedoch vom konkreten Finanzierungskonzept, Einkommen, Objekt und der persönlichen Risikotragfähigkeit ab.

Wichtig ist zudem, trotz des Eigenkapitaleinsatzes eine ausreichende Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Ausgaben zu behalten.

Kaufnebenkosten realistisch einplanen

Zum Kaufpreis einer Immobilie kommen verschiedene Erwerbsnebenkosten hinzu. Dazu gehören insbesondere:

Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland beträgt sie derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Notar und Grundbuch: Für Notar- und Grundbuchkosten können überschlägig etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt werden. Die konkrete Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Geschäft und den gesetzlich festgelegten Gebühren.
Maklercourtage: Wird ein Makler eingeschaltet, können zusätzliche Kosten entstehen. Die Höhe ist nicht bundesweit auf einen festen Prozentsatz begrenzt. Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten für Verbraucher jedoch gesetzliche Vorgaben zur Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer.

Je nach Bundesland, Maklereinsatz und konkretem Kauf können die Erwerbsnebenkosten einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen. Deshalb sollten sie bereits bei der Ermittlung des gesamten Finanzierungsbedarfs berücksichtigt werden.

Idealerweise können zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln getragen werden. Eine Mitfinanzierung ist grundsätzlich möglich, erhöht jedoch die Darlehenssumme und kann zu höheren Zinsen und finanziellen Risiken führen. Bei der Immobilienfinanzierung sollte deshalb nicht der maximal mögliche Kaufpreis im Mittelpunkt stehen. Entscheidend ist, welcher Kaufpreis einschließlich Nebenkosten, Finanzierung und notwendiger Reserven langfristig zur persönlichen Finanzplanung passt.

Die Baufinanzierung im Detail

Der zentrale Bestandteil einer Immobilienfinanzierung ist in vielen Fällen ein Annuitätendarlehen. Dabei zahlt der Darlehensnehmer während der vereinbarten Zinsbindung eine regelmäßige Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit fortschreitender Rückzahlung sinkt die Restschuld und innerhalb der gleichbleibenden Rate steigt der Tilgungsanteil.

Für eine langfristig tragfähige Finanzierung sind dabei nicht nur der angebotene Zinssatz und die monatliche Rate wichtig. Ebenso entscheidend sind Zinsbindung, Tilgung, Restschuld, Flexibilität und das mögliche Risiko einer späteren Anschlussfinanzierung.

Zinsbindung und Tilgung

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzinssatz unverändert bleibt. Welche Dauer sinnvoll ist, hängt insbesondere von der gewünschten Planungssicherheit, der Höhe der Tilgung, der voraussichtlichen Restschuld und dem finanziellen Spielraum ab.

Eine längere Zinsbindung kann das Risiko reduzieren, bereits nach wenigen Jahren eine hohe Restschuld zu deutlich höheren Zinsen refinanzieren zu müssen. Dafür verlangen Kreditgeber für längere Zinssicherheit teilweise einen Zinsaufschlag. Die passende Zinsbindung sollte deshalb nicht allein auf der Erwartung beruhen, ob Zinsen künftig steigen oder fallen.

Wichtig zu wissen: Auch bei einer längeren Sollzinsbindung können Verbraucher ein Darlehen grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.

Ebenso wichtig ist die anfängliche Tilgung. Eine niedrige Tilgung führt zu einer langsameren Rückzahlung und einer entsprechend höheren Restschuld. Eine höhere Tilgung verkürzt dagegen grundsätzlich die Rückzahlungsdauer und reduziert – bei ansonsten gleichen Bedingungen – die insgesamt anfallenden Zinskosten.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt bei klassischen Annuitätendarlehen als Orientierung eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent, besser mehr. Welche Tilgung tatsächlich sinnvoll ist, muss jedoch zur dauerhaft tragbaren monatlichen Rate und zur gesamten Finanzplanung passen.

Sondertilgungen und Flexibilität

Neben Zinssatz und Tilgung lohnt sich ein genauer Blick auf die Flexibilität des Darlehensvertrags.

Viele Kreditinstitute bieten vertragliche Sondertilgungsrechte von jährlich 5 Prozent, teilweise auch 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme an. Innerhalb des vereinbarten Rahmens kann damit zusätzlich getilgt werden, ohne dass für diese Sondertilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Sondertilgungen können die Restschuld und die Gesamtlaufzeit reduzieren. Ob zusätzlich verfügbares Kapital tatsächlich für eine Sondertilgung eingesetzt werden sollte, hängt jedoch auch vom Darlehenszins, der vorhandenen Liquiditätsreserve und anderen finanziellen Zielen ab.

Ebenfalls hilfreich kann ein vertragliches Recht sein, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu verändern. Dadurch lässt sich die monatliche Belastung gegebenenfalls besser an Veränderungen bei Einkommen oder Lebenssituation anpassen. Nicht jedes Kreditinstitut bietet diese Möglichkeit kostenlos an.

Worauf bei einem Baudarlehen geachtet werden sollte

Bei der Auswahl und beim Vergleich einer Immobilienfinanzierung sollten insbesondere folgende Punkte betrachtet werden:

Effektiver Jahreszins: Er ermöglicht bei ansonsten vergleichbaren Angeboten eine bessere Einschätzung der Finanzierungskosten.
Zinsbindung: Sie sollte zum Sicherheitsbedürfnis, zur Tilgung und zur erwarteten Restschuld passen.
Anfängliche Tilgung: Je höher sie bei gleicher Finanzierung ausfällt, desto schneller sinkt grundsätzlich die Restschuld.
Sondertilgungsrechte: Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen schaffen zusätzliche Flexibilität.
Tilgungssatzwechsel: Die Möglichkeit, die Tilgung später anzupassen, kann bei Einkommens- oder Lebensveränderungen hilfreich sein.
Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung: Sie entscheidet wesentlich darüber, wie abhängig die Finanzierung vom zukünftigen Zinsniveau ist.
Anschlussfinanzierung: Da der zukünftige Zinssatz heute nicht bekannt ist, sollten auch Szenarien mit höheren Anschlusszinsen durchgerechnet werden.
Liquiditätsreserve: Nicht jeder frei verfügbare Euro sollte zwingend in Eigenkapital oder Sondertilgungen fließen. Auch nach dem Immobilienkauf sollte ein ausreichender finanzieller Puffer bestehen.

Eine gute Baufinanzierung zeichnet sich deshalb nicht allein durch einen niedrigen Anfangszins aus. Entscheidend ist, ob Rate, Tilgung, Zinsbindung, Restschuld und finanzielle Flexibilität auch langfristig zur persönlichen Situation passen.

Auswirkungen auf die Gesamtfinanzplanung

Der Kauf einer Immobilie verändert die finanzielle Struktur eines Haushalts erheblich. Eigenkapital wird gebunden, eine langfristige Kreditverpflichtung entsteht und ein Teil des monatlichen Einkommens steht künftig für Zins, Tilgung und laufende Immobilienkosten zur Verfügung.

Deshalb sollten im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung auch Altersvorsorge, Absicherung und Liquiditätsreserven überprüft und bei Bedarf neu aufeinander abgestimmt werden.

Altersvorsorge und Tilgung miteinander abstimmen

Ein selbst genutztes Eigenheim kann ein wichtiger Vermögensbaustein für den Ruhestand sein. Ist die Immobilie später weitgehend oder vollständig entschuldet, können geringere laufende Wohnkosten einen finanziellen Vorteil darstellen. Gleichzeitig ist ein großer Teil des Vermögens in einer Immobilie gebunden und damit nicht ohne Weiteres kurzfristig verfügbar.

Deshalb sollte die Finanzplanung nicht ausschließlich auf die möglichst schnelle Tilgung des Darlehens ausgerichtet sein. Ebenso relevant sind ausreichende Liquiditätsreserven und weitere Vorsorge- beziehungsweise Vermögensbausteine. Wie Tilgung, zusätzliche Altersvorsorge und frei verfügbares Vermögen gewichtet werden sollten, hängt von Einkommen, Darlehenszins, Alter, familiärer Situation, vorhandener Vorsorge und persönlichen Zielen ab.

Eine hohe Tilgung kann die Restschuld schneller reduzieren und Zinskosten senken. Gleichzeitig sollte die monatliche Belastung genügend Spielraum für unerwartete Ausgaben und andere langfristige Finanzziele lassen.

Absicherung der Immobilienfinanzierung

Mit einer Immobilienfinanzierung übernimmt ein Haushalt meist eine langfristige Zahlungsverpflichtung. Fällt ein wesentlicher Teil des Einkommens vorübergehend oder dauerhaft weg – beispielsweise durch längere Arbeitsunfähigkeit, Berufsunfähigkeit oder Tod – kann die Tragfähigkeit der Finanzierung beeinträchtigt werden.

Deshalb sollte vor Abschluss einer Finanzierung geprüft werden, welche Absicherungen bereits bestehen und welcher zusätzliche Bedarf sich aus Darlehenshöhe, Einkommen, Vermögen und familiärer Situation ergibt.

Eine Berufsunfähigkeitsversicherung kann ein wichtiger Baustein sein, wenn ein längerfristiger Verlust der eigenen Arbeitskraft die Finanzierung und den Lebensunterhalt gefährden würde.

Eine Risikolebensversicherung kann insbesondere bei Paaren und Familien sinnvoll sein, wenn der Tod eines Darlehensnehmers dazu führen würde, dass die verbleibende Person die Finanzierung allein nicht mehr tragen kann. Die vereinbarte Versicherungssumme kann dann dazu dienen, Angehörige finanziell zu entlasten oder die verbleibende Darlehensschuld ganz oder teilweise zurückzuführen. Die Verbraucherzentrale nennt Berufsunfähigkeits- und Risikolebensversicherung grundsätzlich als deutlich geeignetere Absicherung von Arbeitskraft beziehungsweise Todesfallrisiko als typische Restschuldversicherungen.

Welche Absicherung tatsächlich sinnvoll und in welcher Höhe erforderlich ist, muss individuell geprüft werden. Bestehendes Vermögen, Einkommen beider Partner, gesetzliche Ansprüche und bereits vorhandene Versicherungen sollten dabei berücksichtigt werden.

Eine tragfähige Immobilienfinanzierung besteht deshalb nicht nur aus Kaufpreis, Zins und Tilgung. Sie sollte auch berücksichtigen, wie der Haushalt bei unerwarteten Einkommensveränderungen handlungsfähig bleibt und welche finanziellen Ziele neben der Immobilie weiterhin verfolgt werden sollen.